Entziehung von Wohnungseigentum

Was bedeutet „Entziehung des Wohnungseigentums"?

Hinter diesem sperrigen Begriff verbirgt sich eine klare Idee: Wer in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) lebt, hat nicht nur Rechte, sondern auch Pflichten. Verletzt ein Eigentümer diese Pflichten so gravierend, dass den übrigen Miteigentümern die Fortsetzung der Gemeinschaft nicht mehr zugemutet werden kann, darf die Gemeinschaft von ihm verlangen, sein Wohnungseigentum zu veräußern. Das Eigentum wird ihm also nicht direkt weggenommen — er wird vielmehr gerichtlich verpflichtet, es zu verkaufen. Kommt er dem nicht nach, kann die Wohnung zwangsversteigert werden.

Die gesetzliche Grundlage: § 17 WEG nach der Reform 2020

Geregelt ist die Entziehung in § 17 WEG. Vor der WEG-Reform 2020 (WEMoG) fanden sich die entsprechenden Vorschriften noch in den §§ 18 und 19 WEG alter Fassung. Der neue § 17 WEG fasst diese Regelungen zusammen und bringt einige wichtige Änderungen mit sich.

Die wohl bedeutendste Neuerung: Der Entziehungsanspruch steht jetzt ausdrücklich der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) als rechtsfähigem Verband zu. Vor der Reform war die Konstruktion umständlicher — der Anspruch gehörte materiell den einzelnen Eigentümern, seine Ausübung war aber der Gemeinschaft zugewiesen. Diese Doppelkonstruktion ist seit Dezember 2020 Geschichte. Außerdem stellt das Gesetz nun klar, dass nicht nur Pflichtverletzungen gegenüber den anderen Eigentümern, sondern auch Verstöße gegenüber der Gemeinschaft selbst — etwa die Nichtzahlung von Hausgeld — eine Entziehung rechtfertigen können.

Wann kommt eine Entziehung in Betracht?

§ 17 Absatz 1 WEG enthält eine sogenannte Generalklausel: Entscheidend ist, ob eine so schwere Pflichtverletzung vorliegt, dass den übrigen Eigentümern das weitere Zusammenleben nicht mehr zugemutet werden kann. Das Gesetz definiert bewusst nicht abschließend, welche Verstöße ausreichen. Die Gerichte haben im Laufe der Jahre jedoch typische Fallgruppen herausgearbeitet.

Als Entziehungsgründe hat die Rechtsprechung unter anderem anerkannt: wiederholte Beleidigungen und Tätlichkeiten gegenüber Miteigentümern oder dem Verwalter, dauernde und grundlose Blockade von Verwaltungsmaßnahmen, Schmähungen gegenüber Dritten sowie schwere Straftaten im Zusammenhang mit dem Gemeinschaftseigentum.

Das Regelbeispiel: Wiederholte gröbliche Pflichtverstöße

§ 17 Absatz 2 WEG nennt einen konkreten Fall, in dem das Gesetz davon ausgeht, dass die Voraussetzungen für eine Entziehung erfüllt sind. Verstößt ein Eigentümer trotz Abmahnung wiederholt und gröblich gegen die ihm nach § 14 Absatz 1 und 2 WEG obliegenden Pflichten, liegt ein Entziehungsgrund vor. Zu diesen Pflichten gehört insbesondere die Rücksichtnahme auf die Gemeinschaft und die ordnungsgemäße Nutzung des Sonder- und Gemeinschaftseigentums.

Rechnen Sie damit, dass die Gerichte hier einen strengen Maßstab anlegen. Eine Entziehung ist immer das letzte Mittel — die sogenannte Ultima Ratio.

Was ist mit Zahlungsrückständen beim Hausgeld?

Bis zur WEG-Reform galt ein Zahlungsverzug ab einer bestimmten Höhe — nämlich 3 % des Einheitswerts — als ausdrücklich geregelter Entziehungsgrund. In der neuen Fassung des § 17 WEG ist dieses Regelbeispiel ersatzlos gestrichen. Das bedeutet aber nicht, dass hartnäckige Nichtzahler ungeschoren davonkommen. Für die Gemeinschaft gibt es einen einfacheren und schnelleren Weg: Sie kann einen Zahlungstitel erwirken und daraus direkt die Zwangsversteigerung der Wohnung betreiben, ohne das aufwändige Entziehungsverfahren durchlaufen zu müssen. Unter besonderen Umständen kann ein dauerhafter Zahlungsverzug aber weiterhin über die Generalklausel des § 17 Absatz 1 WEG als Entziehungsgrund herangezogen werden — nämlich dann, wenn die Rückstände so erheblich und hartnäckig sind, dass den übrigen Eigentümern die Fortsetzung der Gemeinschaft schlicht nicht mehr zuzumuten ist. Denken Sie etwa an einen Eigentümer, der über Jahre hinweg trotz gerichtlicher Titel konsequent nicht zahlt und die Gemeinschaft dadurch in finanzielle Schieflage bringt.

Die Abmahnung: Pflicht vor dem Entziehungsverfahren

Bevor die Gemeinschaft einen Entziehungsbeschluss fasst, muss sie den betroffenen Eigentümer grundsätzlich abmahnen. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in mehreren Entscheidungen klargestellt, dass eine Abmahnung auch dann erforderlich ist, wenn die Entziehung auf die Generalklausel des § 17 Absatz 1 WEG gestützt wird. Nur in Ausnahmefällen — etwa wenn die Abmahnung offenkundig aussichtslos wäre oder der Gemeinschaft unzumutbar ist — darf darauf verzichtet werden. Die Hürde dafür liegt hoch.

An die Abmahnung selbst stellt die Rechtsprechung klare Anforderungen: Sie muss das beanstandete Fehlverhalten konkret benennen, zur Verhaltensänderung auffordern und unmissverständlich deutlich machen, dass bei Fortsetzung des Verhaltens die Entziehung des Wohnungseigentums droht. Fehlt der ausdrückliche Hinweis auf die drohende Entziehung, liegt keine wirksame Abmahnung vor — sondern lediglich eine Aufforderung zur Unterlassung.

Wer darf die Abmahnung aussprechen?

Seit der WEG-Reform 2020 ist diese Frage neu zu beurteilen. Da der Entziehungsanspruch jetzt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zusteht, kann grundsätzlich auch nur die GdWE die Abmahnung aussprechen. Das Landgericht Frankfurt am Main hat dies in einer vielbeachteten Entscheidung bestätigt (LG Frankfurt a. M., Urteil vom 05.09.2024, Az. 2-13 S 612/23, veröffentlicht in ZWE 2025, 170): Einzelne Miteigentümer können nach neuer Rechtslage keine wirksame Abmahnung mehr erteilen, weil ihnen schlicht die Vertretungsbefugnis für die GdWE fehlt. Auch eine Ermächtigung einzelner Eigentümer durch Beschluss der Versammlung ist nach dieser Rechtsprechung nicht möglich — es fehlt an der entsprechenden Beschlusskompetenz.

In der Praxis bedeutet das: Die Abmahnung fällt nach der WEG-Reform in die alleinige Zuständigkeit der GdWE. Regelmäßig spricht sie der Verwalter als gesetzlicher Vertreter der Gemeinschaft aus (§ 9b Absatz 1 WEG). Die Abmahnung kann auch durch einen Beschluss der Eigentümerversammlung erfolgen, der den Verwalter zum Ausspruch ermächtigt. In eilbedürftigen Ausnahmesituationen kommt sogar ein eigenständiges Handeln des Verwalters in Betracht, etwa auf Grundlage von § 27 Absatz 1 Nr. 2 WEG.

Besonders heikel wird es in verwalterlosen Gemeinschaften: Dort müssen sämtliche Miteigentümer — mit Ausnahme des Betroffenen — die Abmahnung gemeinsam beschließen. Da auch keine Ermächtigung einzelner Eigentümer zur Vertretung der GdWE möglich ist, stehen verwalterlose Gemeinschaften hier vor erheblichen praktischen Hürden.

Der Entziehungsbeschluss: So läuft die Versammlung ab

Zeigt die Abmahnung keine Wirkung, kann die Eigentümerversammlung einen Entziehungsbeschluss fassen. Dieser Beschluss ist nach herrschender Auffassung Voraussetzung für die spätere Entziehungsklage vor Gericht. Allerdings ist dies in der juristischen Literatur nicht unumstritten: Eine Gegenansicht vertritt, dass der Veräußerungsanspruch nach § 271 Absatz 1 BGB sofort fällig wird, sobald die gesetzlichen Voraussetzungen eintreten — ein gesonderter Beschluss also gar nicht nötig wäre. Die Gesetzesgeschichte und der systematische Zweck des Entziehungsverfahrens sprechen jedoch klar für das Erfordernis einer Beschlussfassung. Für Sie als Eigentümer heißt das: Gehen Sie davon aus, dass ohne ordnungsgemäßen Entziehungsbeschluss eine Klage scheitert. Bereits die Einladung zur Versammlung muss deutlich erkennen lassen, dass über ein Entziehungsverlangen abgestimmt werden soll — ein entsprechender Tagesordnungspunkt ist zwingend erforderlich.

Der betroffene Eigentümer ist nach § 25 Absatz 4 WEG bei der Abstimmung nicht stimmberechtigt, darf aber an der Versammlung teilnehmen. Seit der WEG-Reform genügt für den Beschluss die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Wird der Beschluss angefochten, prüft das Gericht im Anfechtungsverfahren nur die formellen Voraussetzungen — also etwa, ob eine Abmahnung erfolgt ist und die Einladung ordnungsgemäß war. Die inhaltliche Berechtigung der Entziehung wird erst im Rahmen der eigentlichen Entziehungsklage geprüft. Wichtig für den betroffenen Eigentümer: Die Anfechtungsklage gegen den Entziehungsbeschluss muss innerhalb von einem Monat nach der Beschlussfassung beim zuständigen Gericht erhoben und innerhalb von zwei Monaten begründet werden (§ 45 WEG). Wer diese Frist verpasst, kann formelle Mängel des Beschlusses später nicht mehr geltend machen.

Die Entziehungsklage: Der Weg vor Gericht

Befolgt der Eigentümer das Veräußerungsverlangen nicht freiwillig, muss die Gemeinschaft Entziehungsklage beim zuständigen Amtsgericht am Ort der Immobilie erheben (§ 43 WEG). Klägerin ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, vertreten durch den Verwalter. Im Klageverfahren wird erstmals die materielle Berechtigung der Entziehung geprüft — also ob tatsächlich ein ausreichender Entziehungsgrund vorliegt.

Haben Sie keine Hemmungen, sich in diesem Verfahren professionell beraten zu lassen. Die Anforderungen an Dokumentation und Beweisführung sind hoch. Die Gemeinschaft muss lückenlos nachweisen, dass Pflichtverletzungen vorliegen und alle milderen Mittel ausgeschöpft wurden.

Das Urteil und die Zwangsversteigerung

Gibt das Gericht der Klage statt, ergeht ein Veräußerungsurteil. Wichtig zu verstehen: Dieses Urteil verpflichtet den Eigentümer zum Verkauf — es gibt der Gemeinschaft aber keinen direkten Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung. Die Vollstreckung erfolgt nach § 17 Absatz 4 WEG entsprechend den Vorschriften über die Zwangsversteigerung. Der Ersteher erhält dabei ein besonderes Kündigungsrecht gegenüber eventuellen Mietern, was die Chancen auf eine erfolgreiche Versteigerung erhöht.

Der betroffene Eigentümer kann der Zwangsversteigerung noch entgehen, indem er sein Wohnungseigentum freiwillig verkauft. In diesem Fall wird das Verfahren auf Antrag eingestellt.

Kein Ausschluss durch Vereinbarung möglich

Ein entscheidender Punkt, den viele Eigentümer nicht kennen: Der Entziehungsanspruch ist zwingendes Recht. Er kann durch die Gemeinschaftsordnung oder andere Vereinbarungen der Wohnungseigentümer weder eingeschränkt noch ausgeschlossen werden (§ 17 Absatz 3 WEG). Diese Regelung schützt die Gemeinschaft davor, dass ein einzelner Eigentümer sich vorab vertraglich gegen eine Entziehung absichert.

Praxistipps für Eigentümer und Verwalter

Als Eigentümer in einer WEG sollten Sie bei Konflikten mit einem Miteigentümer frühzeitig handeln. Dokumentieren Sie Pflichtverletzungen lückenlos — mit Protokollen, Zeugenaussagen, Polizeiberichten und schriftlichen Abmahnungen. Je besser die Beweislage, desto höher die Aussicht auf Erfolg vor Gericht. Gleichzeitig gilt: Bevor Sie zur „schweren Artillerie" der Entziehung greifen, sollten Sie mildere Mittel wie Unterlassungsklagen oder Leistungsklagen in Betracht ziehen. Oft reicht der Druck einer formellen Abmahnung mit konkreter Entziehungsandrohung bereits aus, um ein Umdenken beim Störer zu bewirken.

Aus Verwaltersicht ist die sorgfältige Vorbereitung des Verfahrens entscheidend. Fehler bei der Abmahnung oder beim Entziehungsbeschluss können das gesamte Verfahren zu Fall bringen — und das nach möglicherweise jahrelangem Bemühen.

Sehen Sie auch unter [Abmahnung im WEG-Recht], [Hausgeld], [Eigentümerversammlung] und [Pflichten des Wohnungseigentümers (§ 14 WEG)].