Teilungserklärung

Was genau ist eine Teilungserklärung?

Mit der Teilungserklärung erklärt der Grundstückseigentümer gegenüber dem Grundbuchamt, dass sein Eigentum in Miteigentumsanteile aufgeteilt wird. Rechtsgrundlage ist § 8 Abs. 1 WEG. Durch diese Erklärung wird aus einem einheitlichen Grundstück rechtlich selbstständiges Wohnungseigentum. Jede Wohnung bekommt ein eigenes Grundbuchblatt und kann fortan einzeln verkauft, vererbt oder belastet werden.

Damit das funktioniert, muss die Teilungserklärung notariell beurkundet und beim Grundbuchamt eingereicht werden. Erst mit der Eintragung entfaltet sie ihre volle Wirkung. Der Inhalt ist für alle Eigentümer verbindlich – auch für spätere Käufer, die erst Jahre nach der Aufteilung hinzukommen.

Die drei Bestandteile der Teilungserklärung

Jede ordnungsgemäße Teilungserklärung besteht aus drei Elementen, die zusammen ein vollständiges Regelwerk ergeben.

Der Aufteilungsplan ist eine zeichnerische Darstellung des Gebäudes. Er zeigt, welche Räume und Flächen zum Sondereigentum gehören und was Gemeinschaftseigentum bleibt. Jede Sondereigentumseinheit bekommt eine eigene Nummer und einen bestimmten Miteigentumsanteil zugewiesen.

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wird vom Bauamt ausgestellt. Sie bestätigt gemäß § 3 Abs. 1 WEG, dass jede Einheit in sich abgeschlossen und eigenständig nutzbar ist. Ohne diese Bescheinigung geht beim Grundbuchamt gar nichts.

Die Gemeinschaftsordnung schließlich regelt das Miteinander der Eigentümer. Hier stehen die Spielregeln für Kostenverteilung, Stimmrechte, Nutzungsbeschränkungen und Verwaltung. Sie ist sozusagen die Verfassung Ihrer WEG. Rechtlich betrachtet handelt es sich bei der Gemeinschaftsordnung um schuldrechtliche Vereinbarungen zwischen den Eigentümern – im Unterschied zur eigentlichen Teilungserklärung, die sachenrechtlich wirkt. Diese Unterscheidung ist kein akademisches Detail, sondern hat handfeste Folgen, wenn es später um Änderungen geht.

Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum – die entscheidende Grenzziehung

Die Teilungserklärung zieht eine klare Linie zwischen dem, was Ihnen allein gehört, und dem, was allen gemeinsam gehört. Diese Unterscheidung hat handfeste finanzielle Folgen: Schäden am Sondereigentum zahlen Sie selbst, Reparaturen am Gemeinschaftseigentum teilen sich alle Eigentümer.

Zum Sondereigentum zählen typischerweise Ihre Wohnräume, nicht tragende Innenwände, Bodenbeläge und Innentüren. Das Gemeinschaftseigentum umfasst dagegen tragende Wände, das Dach, die Fassade, das Treppenhaus, Versorgungsleitungen und den Aufzug.

Balkone, Terrassen und Stellplätze – komplizierter als gedacht

Gerade bei Balkonen und Terrassen erleben Käufer böse Überraschungen. Denn hier gilt eine doppelte Zuordnung: Der Balkonraum selbst, der Innenanstrich und der nicht isolierende Bodenbelag können zum Sondereigentum gehören. Die konstruktiven Teile des Balkons hingegen – also Bodenplatte, Isolierschicht, Abdichtungsanschlüsse, Brüstung, Geländer und Außenwände – sind zwingend Gemeinschaftseigentum. Daran kann auch die Teilungserklärung nichts ändern.

Prüfen Sie vor dem Kauf genau, wie die Teilungserklärung Balkone, Terrassen, Stellplätze und Kellerräume zuordnet. Gerade die Instandhaltungskosten für konstruktive Balkonteile treffen oft die gesamte Gemeinschaft – nicht den einzelnen Eigentümer.

Sondereigentum an Grundstücksflächen – die Neuerung seit 2020

Seit der WEG-Reform 2020 gibt es eine wichtige Erweiterung: Gemäß § 3 Abs. 2 WEG kann sich das Sondereigentum jetzt auch auf Grundstücksflächen außerhalb des Gebäudes erstrecken, insbesondere auf Terrassen, Gartenflächen und Stellplätze im Freien. Diese lassen sich damit als echtes Sondereigentum ausgestalten – und nicht mehr nur als bloßes Sondernutzungsrecht.

Für Sie als Eigentümer oder Käufer macht das einen spürbaren Unterschied. Als Sondereigentümer einer Gartenfläche haben Sie deutlich weitergehende Rechte als mit einem Sondernutzungsrecht. Sie können die Fläche eigenständiger gestalten und darüber verfügen. Achten Sie bei neueren Teilungserklärungen daher genau darauf, ob Außenflächen als Sondereigentum oder nur als Sondernutzungsrecht ausgewiesen sind.

Sondernutzungsrechte – exklusiv, aber kein Eigentum

Neben der Aufteilung in Sonder- und Gemeinschaftseigentum kann die Teilungserklärung sogenannte Sondernutzungsrechte begründen. Damit darf ein einzelner Eigentümer bestimmte Teile des Gemeinschaftseigentums exklusiv nutzen – etwa eine Gartenfläche oder einen Stellplatz.

Verwechseln Sie das aber nicht mit echtem Eigentum. Als Inhaber eines Sondernutzungsrechts dürfen Sie die Fläche zwar allein nutzen, baulich verändern dürfen Sie sie jedoch nicht ohne Weiteres. Die genauen Rechte und Grenzen ergeben sich aus der Formulierung in der Teilungserklärung. Seit der WEG-Reform 2020 verliert das Sondernutzungsrecht bei Außenflächen allerdings an Bedeutung, weil § 3 Abs. 2 WEG hier echtes Sondereigentum ermöglicht.

Kostenverteilung und Instandhaltungspflichten

Die Teilungserklärung regelt nicht nur, wem was gehört – sie bestimmt auch, wer für welche Kosten aufkommt. Standardmäßig werden die Kosten für das Gemeinschaftseigentum nach Miteigentumsanteilen verteilt. Die Teilungserklärung kann hiervon aber abweichen und zum Beispiel eine Verteilung nach Wohnfläche oder nach Verbrauch vorsehen (§ 10 Abs. 2 WEG).

Besonders praxisrelevant sind abweichende Regelungen zur Instandhaltung und Instandsetzung. So kann die Teilungserklärung festlegen, dass etwa Fenster – obwohl sie zwingend zum Gemeinschaftseigentum gehören – auf Kosten des jeweiligen Wohnungseigentümers instandgehalten werden müssen. Solche Klauseln beeinflussen Ihre finanzielle Belastung als Eigentümer erheblich.

Werfen Sie vor dem Kauf einen genauen Blick auf die Kostenverteilung in der Gemeinschaftsordnung. Abweichende Instandhaltungsregelungen können Sie teuer zu stehen kommen.

Wer erstellt die Teilungserklärung?

In den meisten Fällen erstellt der Bauträger die Teilungserklärung, bevor er die einzelnen Wohnungen verkauft. Bei Bestandsimmobilien übernimmt das der Grundstückseigentümer, der sein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufteilen möchte. In beiden Fällen führt der Weg über einen Notar, der die Erklärung beurkundet und beim Grundbuchamt zur Eintragung einreicht.

Rechnen Sie bei einer Neuerstellung mit Kosten im mittleren drei- bis niedrigen vierstelligen Bereich. Die Notarkosten richten sich nach dem Verkehrswert der Immobilie gemäß dem Gerichts- und Notarkostengesetz. Hinzu kommen Gebühren für die Abgeschlossenheitsbescheinigung und die Grundbucheintragung.

Was die WEG-Reform 2020 geändert hat

Durch die WEG-Reform 2020 (WEMoG) wurde die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in § 9a Abs. 1 WEG zur vollumfänglich rechtsfähigen Gemeinschaft. Am grundlegenden Aufbau der Teilungserklärung hat sich dadurch wenig geändert, aber die Reform hat die Beschlusskompetenz der Eigentümergemeinschaft deutlich erweitert. So können bestimmte Regelungen der Gemeinschaftsordnung heute leichter durch Mehrheitsbeschluss geändert werden als zuvor. Auch bei baulichen Veränderungen gelten seit der Reform großzügigere Regeln. Und mit § 3 Abs. 2 WEG kann Sondereigentum nun auch an Grundstücksflächen außerhalb des Gebäudes begründet werden.

Prüfen Sie deshalb ältere Teilungserklärungen darauf, ob einzelne Regelungen nach heutigem Recht noch Bestand haben. Manche Klauseln aus den 1970er- oder 1980er-Jahren sind durch neuere Rechtsprechung längst überholt.

Kann man eine Teilungserklärung ändern?

Grundsätzlich ja – aber hier kommt es darauf an, was genau geändert werden soll. Das Gesetz unterscheidet zwei Ebenen.

Sachenrechtliche Änderungen betreffen die eigentliche Substanz der Teilungserklärung: die Abgrenzung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum oder die Höhe der Miteigentumsanteile. Solche Änderungen erfordern die Zustimmung aller Eigentümer, eine notarielle Beurkundung und die Eintragung im Grundbuch. Wenn auch nur ein Eigentümer blockiert, geht hier in der Regel gar nichts.

Schuldrechtliche Änderungen betreffen dagegen die Gemeinschaftsordnung – also etwa die Kostenverteilung, Nutzungsregeln oder die Verwaltung. Solche Anpassungen lassen sich unter bestimmten Voraussetzungen auch mit qualifizierter Mehrheit beschließen (§ 10 Abs. 2, §§ 23 ff. WEG). Die Hürden sind hier niedriger, aber keineswegs trivial.

Typische Änderungsgründe sind die Zusammenlegung zweier Wohnungen, die Neuordnung von Sondernutzungsrechten oder Nutzungsänderungen einzelner Einheiten.

Öffnungsklauseln – Flexibilität mit Risiken

Viele Teilungserklärungen enthalten sogenannte Öffnungsklauseln. Diese erlauben es der Eigentümergemeinschaft, bestimmte Regelungen der Gemeinschaftsordnung durch einfachen Mehrheitsbeschluss zu ändern – ohne dass jeder einzelne Eigentümer zustimmen muss.

Das klingt zunächst praktisch, kann für Sie aber auch zum Nachteil werden. Denn eine Öffnungsklausel bedeutet, dass die Mehrheit der Gemeinschaft Regelungen zu Kostenverteilung, Stimmrecht oder Nutzung ändern kann – möglicherweise gegen Ihren Willen. Gerade wenn Sie eine Wohnung kaufen, sollten Sie prüfen, welche Bereiche der Gemeinschaftsordnung durch Öffnungsklauseln veränderbar sind. So vermeiden Sie unangenehme Überraschungen nach dem Einzug.

Darauf sollten Kaufinteressenten achten

Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen, gehört die Teilungserklärung zu den ersten Dokumenten, die Sie sich besorgen sollten. Verlassen Sie sich nicht allein auf das Exposé des Maklers. Ob ein Balkon zum Sondereigentum gehört, ob gewerbliche Nutzung erlaubt ist oder ob die Tierhaltung eingeschränkt wird – all das ergibt sich ausschließlich aus der Teilungserklärung.

Achten Sie besonders auf die Zuordnung von Balkonen, Terrassen, Stellplätzen und Kellerräumen, auf die Kostenverteilung einschließlich abweichender Instandhaltungsregelungen und auf vorhandene Öffnungsklauseln. Prüfen Sie außerdem, ob Außenflächen als echtes Sondereigentum oder nur als Sondernutzungsrecht ausgewiesen sind.

Haben Sie keine Hemmungen, sich bei Unklarheiten von einem Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht beraten zu lassen. Die Kosten dafür stehen in keinem Verhältnis zu den finanziellen Risiken einer ungeprüften Teilungserklärung.

Wo finden Sie die Teilungserklärung?

Die Teilungserklärung liegt beim Grundbuchamt und kann dort von jedem mit berechtigtem Interesse eingesehen werden. In der Regel erhalten Sie eine Kopie auch von Ihrer Hausverwaltung oder dem Verkäufer der Wohnung. Für eine beglaubigte Abschrift aus dem Grundbuch fallen geringe Gebühren an – meist zwischen 10 und 20 Euro.

Sehen Sie auch unter [Gemeinschaftsordnung], [Sondereigentum], [Miteigentumsanteil] und [Aufteilungsplan].