Sanierungsbeschluss und Alternativangebote: Wann reichen sie erst in der Versammlung?

Feuchtigkeitsschaden im Gemeinschaftseigentum – was war passiert?

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft beschloss, einen Feuchtigkeitsschaden am Gemeinschaftseigentum zu sanieren. Ein Fachunternehmen hatte die Schadensursachen vor Ort analysiert und ein Angebot eingereicht. Zwei weitere Vergleichsangebote lagen vor. Alle drei wurden allerdings erst auf der Eigentümerversammlung selbst präsentiert – vorab zugesandt hatte man sie nicht.

Strittig war zusätzlich die Finanzierung. Klar war: Die Maßnahme soll durchgeführt werden. Den konkreten Weg – also ob beispielsweise über eine Sonderumlage oder ein anderes Instrument – wollte die Gemeinschaft auf einer kurz darauf angesetzten Folgeversammlung beschließen. Ziel war es, auch den abwesenden Eigentümern eine Teilnahme an dieser Entscheidung zu ermöglichen.

Einzelne Eigentümer fochten den Sanierungsbeschluss daraufhin mit einer Anfechtungsklage an.

Zwei Angriffspunkte – und was dahintersteckt

Angebote zu spät?

Die klagenden Eigentümer rügten, die drei Vergleichsangebote hätten ihnen rechtzeitig vor der Versammlung zugänglich gemacht werden müssen. Nur so könnten sie sich sachgerecht vorbereiten und eine fundierte Abstimmungsentscheidung treffen. Angebote, die erst auf der Versammlung auf den Tisch kommen, erfüllten diese Anforderung nicht.

Finanzierung ungesichert?

Der zweite Einwand zielte auf die offene Finanzierungsfrage. Ohne einen Beschluss über den Weg der Mittelaufbringung fehle dem Sanierungsbeschluss eine wesentliche Grundlage. Ein Sanierungsbeschluss ohne gesicherte Finanzierung sei mit den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung nicht vereinbar – und damit anfechtbar.

Das Gericht weist die Berufung zurück – und warum

Das Landgericht Frankfurt am Main wies die Berufung einstimmig als offensichtlich unbegründet zurück. Der Sanierungsbeschluss entspreche ordnungsmäßiger Verwaltung nach §§ 18, 19 WEG. Beide Angriffspunkte überzeugten nicht.

Was „rechtzeitig" bei Unterlagen wirklich bedeutet

Unterlagen müssen so rechtzeitig vorliegen, dass eine sachgerechte Beschlussfassung möglich ist. Das ist der Maßstab – und er bedeutet nicht automatisch, dass alles vorab versandt werden muss. Das Gericht stellte klar: Wenn Eigentümer die Angebote auf der Versammlung selbst prüfen und diskutieren können, ist dem Informationsbedürfnis genüge getan.

Im konkreten Fall hatten die Kläger nicht vorgetragen, dass die Angebote zu komplex für eine Prüfung im Rahmen der Versammlung waren. Auch inhaltliche Einwände gegen das angenommene Angebot brachten sie weder in der Versammlung noch im Berufungsverfahren vor. Das Gericht betonte:

Die Vorlage von Angeboten verfolgt keinen Formzweck. Ihr Sinn besteht darin, den Eigentümern eine tragfähige Entscheidungsgrundlage zu verschaffen – und dieser Zweck war hier in der Versammlung erfüllt.

Zusätzlich verwies das Gericht auf eine aktuelle BGH-Entscheidung, die ohnehin in Zweifel zieht, ob Eigentümergemeinschaften überhaupt verpflichtet sind, drei Vergleichsangebote einzuholen.

Finanzierung gesichert – auch wenn die Form noch offen ist

Der entscheidende Maßstab: Der BGH hält einen Sanierungsbeschluss nur dann für unwirksam, wenn die Finanzierung nicht aufgebracht werden kann oder nicht gesichert ist. Beides lag hier nicht vor.

Die Eigentümer waren sich einig, dass die Maßnahme finanziert wird. Offen war nur das Wie. Diese Offenheit ist etwas grundlegend anderes als eine fehlende oder ungesicherte Finanzierung. Das Gericht zog dabei einen klaren Vergleich zur BGH-Rechtsprechung, auf die sich die Kläger gestützt hatten: Dort war eine Kreditaufnahme für ungültig erklärt worden, sodass der Gemeinschaft die erforderlichen Mittel schlicht fehlten. Eine solche Lage lag hier nicht vor. Dass nur die Art der Mittelaufbringung noch nicht feststand, ließ die Erhaltungsrücklage oder andere Finanzierungsoptionen weiterhin offen – aber die Finanzierbarkeit selbst war nicht in Frage gestellt.

Kein Sachverständiger bei überschaubarer Sanierung nötig

Die Kläger hatten außerdem gerügt, dass kein unabhängiger Sachverständiger die Schadensursachen analysiert habe. Das Gericht ließ das nicht gelten. Das beauftragte Fachunternehmen hatte eine eigene Analyse vorgenommen. Bei einer Sanierungsmaßnahme in überschaubarem Rahmen ist das ausreichend. Ein zusätzliches Sachverständigengutachten war zumindest in diesem Stadium nicht erforderlich.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Als Wohnungseigentümer gilt: Eine Anfechtungsklage wegen zu später Vorlage von Vergleichsangeboten hat nur dann Aussicht auf Erfolg, wenn Sie auch inhaltlich darlegen können, dass Ihnen die Diskussion in der Versammlung keine ausreichende Entscheidungsgrundlage bot. Reine Verfahrensrügen reichen nicht. Wenn Sie Bedenken gegen ein Angebot haben, bringen Sie diese in der Versammlung vor – und achten Sie darauf, dass das im Versammlungsprotokoll festgehalten wird.

Als Verwalterin oder Verwalter dürfen Sie die konkrete Finanzierungsform auf eine Folgeversammlung vertagen – wenn die Eigentümer dem Grunde nach einig sind, dass die Maßnahme finanziert wird, und die Entscheidung zeitnah erfolgt. Halten Sie diesen Konsens ausdrücklich im Protokoll fest, damit im Streitfall klar ist, dass keine Ungewissheit über die Finanzierbarkeit der Maßnahme bestand.

Wer einen Sanierungsbeschluss anfechten möchte, braucht mehr als formale Rügen. Konkrete inhaltliche Einwände gegen das beschlossene Angebot sind ebenso erforderlich wie der Nachweis, dass die beanstandete Vorgehensweise die eigene Entscheidungsfindung tatsächlich beeinträchtigt hat.

Wichtige Grundsätze im Überblick

• Alternativangebote müssen nicht zwingend vor der Eigentümerversammlung versandt werden; es genügt, dass sie dort sachgerecht diskutiert und bewertet werden können.
• Ein Sanierungsbeschluss ist trotz offener Finanzierungsform wirksam, wenn der Wille zur Finanzierung feststeht und der genaue Weg zeitnah auf einer Folgeversammlung beschlossen wird.
• Formale Verfahrensfehler begründen nur dann einen Anfechtungsgrund, wenn sie die Eigentümer tatsächlich in ihrer Entscheidungsfindung beeinträchtigt haben.
• Bei überschaubaren Sanierungsmaßnahmen mit geklärten Schadensursachen genügt die Analyse durch das beauftragte Fachunternehmen; ein Sachverständigengutachten ist nicht stets erforderlich.
• Wer einen Beschluss erfolgreich anfechten will, muss konkrete inhaltliche Einwände vorbringen – reine Verfahrensrügen reichen allein nicht aus.

Quelle: Landgericht Frankfurt am Main, Beschluss vom 30.01.2026, Az. 2-13 S 37/25