Corona-Geschäftsschließung: Wann Gewerbemieter Anspruch auf Mietanpassung haben

Ladenschließung während der Pandemie: Was war passiert?

Die Vermieterin überließ dem Beklagten seit 2013 ein Ladenlokal, in dem dieser ein Sportgeschäft betrieb. Die monatliche Bruttomiete lag im mittleren fünfstelligen Bereich und setzte sich aus der Kaltmiete und einem Vorschuss auf die Betriebskosten zusammen. Wegen der staatlichen Schutzmaßnahmen musste der Mieter sein Geschäft zweimal vollständig schließen: im Frühjahr 2020 für rund einen Monat und über den Winter 2020/2021 für mehrere Monate. Danach durfte er die Räume bis Mai 2021 nur eingeschränkt öffnen, etwa im Rahmen von "Click and Meet" oder "Click and Collect".

In diesen Zeiträumen überwies der Mieter der Vermieterin nur einen Teil der vertraglich geschuldeten Miete. Die Vermieterin forderte den fehlenden Betrag nachträglich vollständig ein – in der Summe eine fünfstellige Forderung. Das Landgericht gab ihr zunächst vollumfänglich recht. Das Oberlandesgericht sah das anders und reduzierte die Miete für die betroffenen Monate pauschal um die Hälfte, weil der Mieter dort einen Umsatzrückgang von mehr als 50 Prozent gegenüber dem Vorjahr belegen konnte. Zusätzlich verurteilte es ihn nur Zug um Zug gegen die noch ausstehende Abrechnung der Betriebskosten. Gegen dieses Urteil legte die Vermieterin Revision ein, der Mieter Anschlussrevision.

Worüber stritten die Parteien vor dem BGH?

Die Vermieterin wollte die volle rückständige Miete durchsetzen. Aus ihrer Sicht hatte das Oberlandesgericht die Mietanpassung zu schematisch berechnet: Eine pauschale Kürzung um die Hälfte werde den tatsächlichen wirtschaftlichen Verhältnissen des Mieters nicht gerecht.

Der Mieter wehrte sich mit seiner Anschlussrevision gegen einen Teil der verbleibenden Forderung. Er argumentierte, seine Teilzahlungen hätten anteilig sowohl die Kaltmiete als auch die Betriebskostenvorauszahlung – also den monatlichen Vorschuss auf Nebenkosten wie Heizung oder Hausmeisterdienste – tilgen sollen. Da die Vermieterin die Betriebskosten nicht fristgerecht abgerechnet habe, könne sie einen offenen Rest daraus gar nicht mehr verlangen.

Wie hat der Bundesgerichtshof entschieden?

Der BGH gab der Vermieterin im Kern recht und wies die Anschlussrevision zurück. Zunächst bestätigte er den Ausgangspunkt: Ein Gewerbemieter kann bei einer pandemiebedingten, behördlich angeordneten Geschäftsschließung grundsätzlich eine Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 Abs. 1 BGB verlangen. Die Corona-Pandemie habe die sogenannte große Geschäftsgrundlage des Mietvertrags schwerwiegend verändert – ein Risiko, das redliche Vertragsparteien bei Vertragsschluss nicht einseitig zulasten des Mieters geregelt hätten.

Fehlerhaft war aus Sicht des BGH jedoch, wie das Oberlandesgericht die Anpassung berechnete. Eine pauschale hälftige Kürzung, die sich allein am Umsatzrückgang orientiert, genügt den gesetzlichen Anforderungen nicht. Der Senat stellte klar:

Eine pauschale Betrachtungsweise wird den Anforderungen an dieses normative Tatbestandsmerkmal nicht gerecht.

Nötig ist stattdessen eine umfassende Abwägung sämtlicher Umstände des Einzelfalls. Dazu gehören erstens der konkrete Umsatzrückgang während der Schließzeit, zweitens finanzielle Vorteile wie staatliche Hilfen, Kurzarbeitergeld oder Leistungen aus einer Betriebsausfallversicherung, und drittens ersparte Aufwendungen sowie mögliche Nachholeffekte, falls der Mieter entgangene Umsätze später ausgleichen konnte. Auch die Frage, ob der Mieter in anderen Monaten die volle Miete zahlen konnte, hätte das Oberlandesgericht in seine Prüfung einbeziehen müssen. Weil diese Gesamtschau bislang fehlte, verwies der BGH den Rechtsstreit zur erneuten Verhandlung zurück an das Oberlandesgericht.

Auch die Anschlussrevision des Mieters blieb erfolglos. Ohne eine erkennbare Tilgungsbestimmung – also eine klare Festlegung, welche Forderung mit einer Zahlung beglichen werden soll – greift § 366 Abs. 2 BGB analog. Danach werden Teilzahlungen zunächst auf die unsicherere Forderung angerechnet, hier also auf die Betriebskostenvorauszahlung, und erst der verbleibende Rest auf die Kaltmiete. Der Mietvertrag der Parteien enthielt zudem eine eigene Verrechnungsreihenfolge. Da für die Vermieterin nicht erkennbar war, dass der Mieter davon abweichen wollte, blieb es bei dieser Reihenfolge.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Als Gewerbemieter können Sie sich weiterhin auf eine Mietanpassung berufen, wenn eine behördliche Maßnahme Ihren Betrieb schließt oder erheblich einschränkt. Die Rechnung "50 Prozent weniger Umsatz gleich 50 Prozent weniger Miete" reicht als Begründung allein jedoch nicht aus. Legen Sie Ihre gesamte wirtschaftliche Lage offen – dazu zählen auch Staatshilfen, Versicherungsleistungen und ersparte Kosten. Nur wer die komplette Rechnung transparent macht, hat vor Gericht gute Karten.

Als Vermieter müssen Sie eine pauschale Kürzungsforderung nicht hinnehmen. Bestehen Sie auf einer Einzelfallprüfung und fragen Sie gezielt nach staatlichen Hilfen, die Ihr Mieter während der Schließzeit erhalten hat.

Für beide Seiten gilt außerdem: Wer nur einen Teil der Miete überweist, sollte schriftlich festlegen, auf welche Forderung sich die Zahlung genau bezieht. Sonst greift automatisch die gesetzliche oder vertragliche Verrechnungsreihenfolge – und die trifft in der Regel zuerst die Betriebskostenvorauszahlung.

Wichtige Grundsätze im Überblick

• Behördlich angeordnete Schließungen während der Pandemie können einen Anspruch auf Anpassung der Gewerbemiete nach § 313 Abs. 1 BGB begründen.
• Eine pauschale hälftige Mietkürzung ist unzulässig; entscheidend ist eine Gesamtabwägung aller Umstände des Einzelfalls.
• Staatliche Hilfen, ersparte Aufwendungen und mögliche Nachholeffekte beim Umsatz müssen in diese Abwägung einfließen.
• Ohne ausdrückliche Zweckbestimmung werden Teilzahlungen des Mieters analog § 366 Abs. 2 BGB zunächst auf die Betriebskostenvorauszahlung angerechnet.
• Wer eine Mietanpassung durchsetzen will, muss seine wirtschaftliche Situation umfassend darlegen und belegen.

Quelle: Bundesgerichtshof, Urteil vom 15.07.2026, Az. XII ZR 7/24