Defekte Klimaanlage in der Gewerbemiete: Kein Schadensersatz trotz später Reparatur

Hitzewelle trifft auf defekte Klimaanlage: Was war passiert?

Eine Apothekerin betreibt ihre Apotheke seit 2013 in gemieteten Geschäftsräumen. Die Einrichtung hatte sie damals von der Vormieterin gekauft. Im Kaufvertrag hieß es ausdrücklich, die Klimaanlage sei funktionsfähig. Anfang 2025 wechselte das Gebäude den Eigentümer. Der Käufer trat als neuer Vermieter in den Mietvertrag ein.

Im Frühjahr 2025 funktionierte die Klimaanlage nicht mehr. Seit wann genau, blieb streitig. Die Mieterin forderte den Vermieter mehrfach zur Reparatur auf, zuletzt mit anwaltlichem Schreiben. Eine Reaktion blieb aus. Daraufhin beantragte sie eine einstweilige Verfügung, also eine gerichtliche Eilentscheidung.

Im Gerichtstermin Anfang Juni einigten sich beide Seiten. Sie schlossen einen Prozessvergleich – eine vor Gericht protokollierte Einigung, die den Streit beendet. Der Vermieter verpflichtete sich, die Klimaanlage „umgehend" instand zu setzen. Er durfte dafür eine Fachperson seiner Wahl beauftragen. Die Mieterin beteiligte sich mit einem kleinen dreistelligen Betrag an den Kosten.

Schon am nächsten Tag kam ein Klimatechniker in die Apotheke. Er fand ein defektes Bauteil, das erst bestellt werden musste. Außerdem kündigte er an, bis zum 14. Juni im Urlaub zu sein. Danach wolle er mit dem Ersatzteil reparieren.

Dann kam die Hitze. Vom 12. bis zum 14. Juni stiegen die Außentemperaturen auf über 30 Grad. Am Montag, dem 16. Juni, reparierte der Techniker die Anlage. Einen Tag später vernichtete die Apothekerin Arzneimittel von erheblichem Wert. Den größeren Teil ihres Warenlagers hatte sie nach eigenen Angaben rechtzeitig in Sicherheit gebracht.

Samstag oder Montag? Worüber die Parteien stritten

Die Mieterin verlangte Schadensersatz für die vernichteten Arzneimittel. Ihr Argument: Der Techniker habe die Reparatur für Samstag, den 14. Juni, zugesagt. In den Apothekenräumen habe sie an drei Tagen mehr als 27 Grad gemessen. Die Apothekenbetriebsordnung verlangt aber, dass Arzneimittel unter 25 Grad gelagert werden können. Die betroffenen Präparate habe sie deshalb entsorgen müssen.

Rechtlich stützte sie sich auf Verzug. Darunter versteht man, dass ein Schuldner eine fällige Leistung zu spät erbringt und dafür einstehen muss. Die Grundlage bilden §§ 280 Abs. 1, 2, 286 BGB. Zusätzlich berief sie sich auf den Mietvertrag. Die Anlage sei fest verbaut und damit Teil der Mietsache.

Der Vermieter hielt dagegen. Der Techniker habe von Anfang an den Montag genannt. Die Klimaanlage gehöre ohnehin der Mieterin, weil sie diese mit dem Inventar gekauft habe. Die Temperaturmessungen zweifelte er an. Außerdem hätte die Apothekerin die Arzneimittel einzeln prüfen, mobile Klimageräte aufstellen oder die Ware auslagern müssen.

Der Vermieter ging noch einen Schritt weiter. Er erklärte die Anfechtung des Vergleichs wegen arglistiger Täuschung. Die Mieterin habe ihm den Inhalt des alten Kaufvertrags verschwiegen. Per Widerklage – einer Gegenklage im selben Prozess – verlangte er zudem seine vorgerichtlichen Anwaltskosten zurück.

Bleibt der Vergleich wirksam?

Ja. Das Gericht ließ die Anfechtung nicht gelten. Wer sich auf eine arglistige Täuschung nach § 123 BGB beruft, muss sie beweisen. Das gelang dem Vermieter nicht. Das Gericht konnte nicht feststellen, dass die Mieterin sich selbst für die Reparatur zuständig hielt. Dann konnte sie ihn darüber auch nicht bewusst täuschen.

Hinzu kam ein zweiter Punkt. Laut Verhandlungsprotokoll wusste der Vermieter schon beim Vergleich, dass die Mieterin die Klimaanlage mit dem Inventar übernommen hatte. Auch eine Anfechtung wegen Irrtums nach § 119 BGB half ihm nicht. Sie muss nach § 121 BGB unverzüglich erklärt werden. Der Vermieter erklärte sie erst Monate nach dem Vergleich.

Warum bekommt die Mieterin trotzdem keinen Schadensersatz?

Der Vergleich galt also. Trotzdem wies das Gericht die Klage ab – aus zwei Gründen.

Erstens fehlte es schon an einer Pflichtverletzung. Was „umgehend" bedeutet, ermittelte das Gericht durch Auslegung nach §§ 133, 157 BGB. Der Vermieter musste ohne schuldhaftes Zögern eine Fachperson beauftragen. Genau das tat er am Tag nach dem Vergleich. Für Fehler des Technikers hätte er zwar nach § 278 BGB einstehen müssen. Die Verzögerung durch Ersatzteil und Urlaub war der Mieterin aber bekannt. Dass sie widersprochen hätte, legte sie nicht konkret dar. Das Gericht ging deshalb von ihrem Einverständnis aus. Der Vermieter musste folglich auch keinen zweiten Techniker suchen.

Zweitens fehlte die Kausalität, also der ursächliche Zusammenhang zwischen Verspätung und Schaden. Ob Samstag oder Montag vereinbart war, ließ das Gericht offen. Denn die Mieterin hatte selbst vorgetragen, die Arzneimittel seien vom 12. bis 14. Juni mehr als 48 Stunden zu hohen Temperaturen ausgesetzt gewesen. Das Landgericht Köln rechnete nach:

„48 Stunden wären indes bereits mit Ablauf des 13.06.2025 vorbei gewesen."

Erst spät im Prozess ergänzte die Mieterin, eine Reparatur am Samstagmorgen hätte den Schaden verhindert. Eine bestimmte Uhrzeit hatte sie aber nie behauptet. Der Techniker hätte also auch am Samstagnachmittag pünktlich repariert. Die Arzneimittel wären dann nach ihrer eigenen Darstellung trotzdem verdorben gewesen. Wer einen Verzugsschaden verlangt, muss zeigen, dass eine rechtzeitige Leistung ihn verhindert hätte.

Auch der mietrechtliche Schadensersatzanspruch aus § 536a Abs. 1 BGB half der Mieterin nicht. Mit dem Vergleich im Sinne von § 779 BGB hatten die Parteien ihre Rechte rund um die Klimaanlage neu geordnet. Auf die frühere Rechtslage konnten sie danach nicht mehr zurückgreifen.

Das Urteil lässt mehrere Fragen offen. Ob die Klimaanlage zur Mietsache gehört, entschied das Gericht nicht. Ebenso wenig, ob die Apothekerin die Arzneimittel wirklich vernichten musste und ob sie ein Mitverschulden trifft.

Der Vermieter ging mit seiner Widerklage ebenfalls leer aus. Seinen Anwalt hatte er schon beauftragt, bevor die Mieterin überhaupt Schadensersatz forderte. Die Kosten waren also nicht durch diese Forderung entstanden. Die Kosten des Rechtsstreits trägt dennoch die Mieterin. Ob das Urteil rechtskräftig ist, geht aus der Veröffentlichung nicht hervor.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Als Gewerbemieter sollten Sie Reparaturtermine verbindlich festhalten. Ein Wort wie „umgehend" klingt gut, lässt aber viel Spielraum. Vereinbaren Sie im Vergleich ein konkretes Datum, im Zweifel sogar eine Uhrzeit. Nennt der Handwerker später einen Termin, bestätigen Sie ihn schriftlich.

Sind Sie mit einer Verzögerung nicht einverstanden, sagen Sie das sofort und nachweisbar. Verlangen Sie einen anderen Fachbetrieb oder eine Übergangslösung. Wer schweigt, gilt vor Gericht schnell als einverstanden. Schützen Sie außerdem Ihre Ware, soweit das möglich ist. Mobile Kühlgeräte oder eine Auslagerung können den Schaden begrenzen.

Dokumentieren Sie den Schadensverlauf genau, etwa mit Temperaturprotokollen samt Datum und Uhrzeit. Ihr Vortrag im Prozess muss zum behaupteten Termin passen. Sonst gucken Sie am Ende in die Röhre, obwohl der Vermieter tatsächlich zu spät dran war.

Bedenken Sie auch die Reichweite eines Vergleichs. Er ersetzt die bisherigen Ansprüche zu dem geregelten Punkt. Was Sie sich vorbehalten wollen, gehört ausdrücklich in den Text.

Als Vermieter sind Sie auf der sicheren Seite, wenn Sie nach einem Vergleich sofort handeln und das belegen können. Beauftragen Sie den Fachbetrieb zügig. Halten Sie Termine und Absprachen mit dem Mieter schriftlich fest. Für Versäumnisse Ihres Handwerkers haften Sie wie für eigene.

Verlassen Sie sich nicht darauf, einen ungeliebten Vergleich später anfechten zu können. Die Hürden sind hoch, und die Beweislast liegt bei Ihnen. Klären Sie Eigentum und Zuständigkeit für technische Anlagen deshalb vor der Einigung.

Wichtige Grundsätze im Überblick

• Schadensersatz wegen Verzugs setzt voraus, dass eine rechtzeitige Leistung den Schaden verhindert hätte. Wäre er ohnehin eingetreten, fehlt die Kausalität.
• Verpflichtet sich der Vermieter zur „umgehenden" Instandsetzung durch eine Fachperson, muss er diese ohne schuldhaftes Zögern beauftragen.
• Wer einer absehbaren Verzögerung nicht widerspricht, kann sich später nicht auf eine verspätete Reparatur berufen.
• Ein Vergleich ordnet die Rechte der Parteien neu. Ein Rückgriff auf die frühere Rechtslage ist für den geregelten Punkt versperrt.
• Wer einen Vergleich wegen arglistiger Täuschung anfechten will, muss die Täuschung beweisen.

Quelle: LG Köln, Urteil vom 25.03.2026, Az. 26 O 113/25