Ordentliche Kündigung nach Schonfristzahlung: Wann bleibt sie trotzdem wirksam?

Mietschulden beglichen – und trotzdem vor dem Auszug?

Die Mieterin bewohnte seit vielen Jahren eine Wohnung in Niedersachsen. Nach einer Modernisierung erhöhte der Vermieter die Miete spürbar. Die Mieterin zahlte den höheren Betrag zunächst nur unter Vorbehalt – ein Detail, das später noch wichtig werden sollte.

Dann geriet sie mit mehreren Monatsmieten in Rückstand: Eine Miete blieb komplett aus, eine weitere wurde nur teilweise beglichen, eine dritte erneut gar nicht. Der Vermieter reagierte mit einer fristlosen Kündigung, hilfsweise sprach er zugleich die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzug aus.

Noch bevor die Räumungsklage bei Gericht einging, glich die Mieterin die offenen Beträge vollständig aus, unterstützt durch eine Zahlung des Jobcenters. Eine solche sogenannte Schonfristzahlung – die vollständige Nachzahlung der Rückstände innerhalb bestimmter Fristen – heilt nach gefestigter Rechtsprechung zwar die fristlose Kündigung – nicht aber automatisch die hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung. Genau darauf stützte der Vermieter seine Räumungsklage. Vor dem Amtsgericht und in der Berufungsinstanz bekam er zunächst recht.

Rettet die Aufrechnung vor der Kündigung?

Die Mieterin wehrte sich mit einem cleveren Ansatz. Sie erklärte gegenüber dem Vermieter die Aufrechnung mit angeblichen Rückzahlungsansprüchen für zu viel gezahlte Miete – schließlich hatte sie die Mieterhöhung nach der Modernisierung stets nur unter Vorbehalt gezahlt.

Ihr Argument: Bei der fristlosen Kündigung schützt § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB den Mieter, wenn er sich durch Aufrechnung von seiner Schuld befreien konnte und dies unverzüglich nach der Kündigung erklärt. Diese Regel müsse dann erst recht für die mildere ordentliche Kündigung gelten – so die Überlegung der Mieterin.

Der Vermieter hielt dagegen: Die Vorschrift lasse sich auf die ordentliche Kündigung nicht übertragen. Und selbst wenn, habe im Zeitpunkt der Aufrechnungserklärung längst keine Aufrechnungslage mehr bestanden, weil die Mietschulden zu diesem Zeitpunkt bereits beglichen waren.

Was der Bundesgerichtshof dazu klarstellte

Der Bundesgerichtshof bewilligte der Mieterin für ihre Revision Prozesskostenhilfe – ein Zwischenschritt, der zwar noch keine endgültige Entscheidung in der Sache ist, dessen Begründung aber bereits wichtige Leitplanken setzt.

Erstens: § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB lässt sich nicht entsprechend auf die ordentliche Kündigung anwenden. Der besondere Schutz vor der fristlosen Kündigung durch nachträgliche Aufrechnung überträgt sich damit nicht automatisch auf die mildere ordentliche Kündigung.

Zweitens – und das wäre ohnehin nicht entscheidend gewesen: Eine wirksame Aufrechnung nach §§ 387, 388 BGB setzt voraus, dass im Zeitpunkt der Aufrechnungserklärung tatsächlich noch eine Aufrechnungslage besteht. Waren die Mietrückstände zu diesem Zeitpunkt bereits durch die Schonfristzahlung erloschen, geht die Aufrechnung ins Leere. Es gibt dann schlicht nichts mehr, gegen das aufgerechnet werden könnte.

Trotzdem hat die Revision der Mieterin Aussicht auf Erfolg – aus einem anderen Grund. Das Berufungsgericht hatte einen entscheidenden Prüfungsschritt übersprungen:

Bei einer durch Schonfristzahlung geheilten fristlosen Kündigung und einer auf denselben Zahlungsrückstand gestützten ordentlichen Kündigung ist stets zu prüfen, ob sich der Vermieter mit der Berufung auf die ordentliche Kündigung ausnahmsweise treuwidrig verhält.

Diese Prüfung nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB in Verbindung mit § 242 BGB hatte das Landgericht schlicht unterlassen. Deshalb muss der Fall nun noch einmal genauer betrachtet werden.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Als Mieter sollten Sie sich nicht zu sicher fühlen, nur weil Sie Ihre Mietschulden vollständig ausgeglichen haben. Die Schonfristzahlung schützt Sie in erster Linie vor der fristlosen Kündigung. Hat der Vermieter zusätzlich hilfsweise ordentlich gekündigt, kann diese Kündigung trotz Zahlung wirksam bleiben. Lassen Sie in einem solchen Fall unbedingt prüfen, ob die besonderen Umstände Ihres Falls die Berufung des Vermieters auf die ordentliche Kündigung als treuwidrig erscheinen lassen – etwa weil Sie die Rückstände sehr zeitnah und vollständig beglichen haben.

Verlassen Sie sich außerdem nicht darauf, dass eine Aufrechnung mit Gegenforderungen automatisch vor einer ordentlichen Kündigung schützt. Prüfen Sie genau, ob im Zeitpunkt Ihrer Aufrechnungserklärung überhaupt noch eine Forderung besteht, gegen die aufgerechnet werden kann.

Als Vermieter sollten Sie wissen: Die hilfsweise ordentliche Kündigung neben der fristlosen Kündigung bleibt ein wirksames Mittel, wenn Mieter regelmäßig mit der Miete in Rückstand geraten – selbst wenn die Rückstände am Ende immer wieder ausgeglichen werden. Verlassen können Sie sich darauf aber nicht blind: Gerade wenn die Zahlung sehr kurzfristig erfolgt, sollten Sie damit rechnen, dass Gerichte Ihre Berufung auf die ordentliche Kündigung im Einzelfall kritisch prüfen.

Wichtige Grundsätze im Überblick

• Eine Schonfristzahlung heilt die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs, nicht automatisch aber eine hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung.
• Der besondere Aufrechnungsschutz aus § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB gilt nur für die fristlose Kündigung und lässt sich nicht auf die ordentliche Kündigung übertragen.
• Eine Aufrechnung setzt voraus, dass im Zeitpunkt der Aufrechnungserklärung noch eine offene Forderung besteht – bereits erloschene Mietrückstände können nicht mehr aufgerechnet werden.
• Stützt sich eine ordentliche Kündigung auf denselben Rückstand wie eine durch Schonfristzahlung geheilte fristlose Kündigung, müssen Gerichte prüfen, ob sich der Vermieter damit treuwidrig verhält.
• Ob diese Prüfung im Einzelfall zugunsten des Mieters ausfällt, hängt von den konkreten Umständen ab – ein Automatismus besteht nicht.

Quelle: Bundesgerichtshof, Beschluss vom 23.06.2026, Az. VIII ZA 2/26