Frankfurter Mietspiegelrechner

Mietspiegel Frankfurt am Main 2026: Wie werden Wohnung und Lage bewertet?

Der Mietspiegel Frankfurt am Main 2026 berechnet eine wohnflächenabhängige Basis-Netto-Miete und ergänzt feste Eurobeträge für die konkrete Wohnung. Der Rechner oben übernimmt diese Schritte und macht sichtbar, welche Eigenschaften den Mittelwert erhöhen oder mindern.

Ist der Frankfurter Mietspiegel qualifiziert?

Ja, der Mietspiegel wurde als qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB anerkannt. Sein Erhebungsstichtag ist der 1. Juli 2025. Die Ausgabe läuft vom 25. Juni 2026 bis 31. Mai 2028 und gilt grundsätzlich für frei finanzierte Wohnungen im gesamten Stadtgebiet.

Unmittelbar berechenbar sind Wohnflächen von 16 bis 234 Quadratmetern und Baujahre bis 2025. Öffentlich geförderte Wohnungen, Wohnheime und bestimmte gewerbliche, vorübergehende oder nicht abgeschlossene Nutzungen gehören nicht zum Anwendungsbereich. Bei möbliertem Wohnraum lässt sich allenfalls zunächst die Leerraummiete bestimmen; einen Möblierungszuschlag beziffert die Broschüre nicht.

Wie entsteht die Basis-Netto-Miete?

Die Tabelle nennt für jeden ganzen Quadratmeter zwischen 16 und 234 einen Ausgangswert. Bei einer Dezimalfläche wird zwischen den beiden Nachbarwerten linear interpoliert. So ergeben 20,4 Quadratmeter im amtlichen Beispiel 15,07 Euro je Quadratmeter. Erst danach werden alle zutreffenden Merkmale addiert.

Das Spektrum ist breit. Es reicht von Baualter und Dämmung über Gebäudeart, Grundriss, Fußboden und Heizung bis zu Küche, Bad und Freisitzen. Ein Neubau von 2018 bis 2025 erhält beispielsweise 1,25 Euro Zuschlag. Eine vollständig fehlende gestellte Heizung führt zu 1,09 Euro Abschlag. Einzelne Merkmale haben Bedingungen oder schließen andere aus; der Rechner bildet diese Abhängigkeiten ab, die vollständige Definition bleibt aber entscheidend.

Warum wird die Wohnlage adressgenau ermittelt?

Frankfurt unterscheidet zehn Lagekategorien mit Beträgen von neutral bis +5,32 Euro je Quadratmeter. Bereits ein Hausnummernzusatz kann zu einer anderen Kategorie führen. Straße und Hausnummer werden deshalb gegen das amtliche Wohnlagenverzeichnis geprüft. Fehlt eine Adresse dort, bleibt die Lage manuell zu klären und wird nicht geschätzt.

Die Lage ist nur einer von vielen Rechenschritten. Ein Zuschlag darf nicht doppelt über ein vermeintlich ähnliches Merkmal angesetzt werden. Ebenso zählen nicht aufgeführte Eigenschaften laut Broschüre nicht als zusätzliche feste Eurokorrektur.

Was sagt die Spanne von plus oder minus 16 Prozent aus?

Die wissenschaftliche Dokumentation ermittelt eine Zwei-Drittel-Spanne von ±16 Prozent um den berechneten Mittelwert. Ein Abweichen kommt bei einer erheblich besseren oder schlechteren Merkmalsausprägung beziehungsweise einem besonderen Erhaltungszustand unter Berücksichtigung des Baualters in Betracht. Die Spanne ist kein pauschaler Aufschlag, den man ohne Begründung wählen kann.

Für einen Standardfall mit 70 Quadratmetern, Baujahr 2000 und Lage 1 ergibt der Rechner 9,26 Euro je Quadratmeter beziehungsweise 648,20 Euro monatlich. Dieser Vergleichswert allein entscheidet nicht über die Rechtmäßigkeit einer konkreten Miete. Bei einer Mieterhöhung sind auch die gesetzlichen Voraussetzungen und das jeweilige Vertragsverhältnis zu prüfen.

Quelle: Frankfurter Mietspiegel 2026.