Mietspiegelrechner Havixbeck

Mietspiegel Havixbeck 2024: Wie wirken Ausstattung und Modernisierung?

Der Mietspiegel Havixbeck 2024 beginnt mit einer Tabellenspanne nach Wohnfläche und Baujahr. Gebäudeart, Ausstattung, Lage und Modernisierung verändern den Mittelwert nach klaren Regeln. Der Rechner oben hält die veröffentlichte Grundspanne sichtbar und weist jede Anpassung einzeln aus.

Welchen Rechtscharakter hat der Mietspiegel?

Die Ausgabe ist ein qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB, neu aufgestellt durch die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses im Auftrag der Gemeinde. Sie gilt seit dem 1. Dezember 2024 und hat eine veröffentlichte Laufzeit von zwei Jahren. Grundlage war eine Vermieterbefragung mit anschließender Kovarianzanalyse.

Erfasst sind unmöblierte, nicht preisgebundene und ausschließlich zu Wohnzwecken genutzte Räume im Gemeindegebiet. Die Werte sind Nettokaltmieten. Öffentlich geförderter Wohnraum sowie Stellplatz- und Garagenmieten, Betriebskosten und Schönheitsreparaturen gehören nicht dazu.

Wie ist die Basistabelle aufgebaut?

Drei Flächenklassen von 25 bis 140 Quadratmetern treffen auf fünf Baualtersklassen von 1950 bis 2023. Jedes der 15 Felder nennt Unterwert, Mittelwert und Oberwert. Für 75 Quadratmeter und Baujahr 1985 sind das 7,75 Euro pro Quadratmeter bei einer Spanne von 6,65 bis 8,90 Euro.

Für freistehende Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften und Reihenhäuser gelten oberhalb von 140 Quadratmetern Sonderregeln bis 180 Quadratmeter. Andere Gebäudearten lassen sich dort nicht einordnen. Baujahre vor 1950 oder nach 2023 besitzen ebenfalls keinen Tabellenansatz.

Wie werden Ausstattung und Lage bewertet?

Ausstattungsmerkmale ergeben Punkte. Bis zu einem Punkt gelten minus neun Prozent, ab 15 Punkten plus acht Prozent; sechs bis elf Punkte entsprechen dem Standard ohne Korrektur. Gebäudearten bringen eigene Zuschläge, etwa neun Prozent für ein freistehendes Einfamilienhaus.

Bei der Lage sind bis zu neun Prozent Abschlag oder fünf Prozent Zuschlag möglich. Außenbereich und Immissionen können zusätzlich mindern. Eine einfache Lage samt Immissionen wird insgesamt auf minus neun Prozent begrenzt. Weil die Quelle „bis zu“ formuliert, bleibt die genaue Höhe eine begründete Einzelfallentscheidung.

Was bewirkt eine Modernisierung?

Für ursprüngliche Baujahre bis 2001 zählt ein System mit höchstens 22 Punkten. Sechs bis zehn Punkte ergeben drei Prozent Zuschlag, elf bis 17 Punkte 14 Prozent. Dabei darf der Wert 95 Prozent des Mittelwerts der jüngsten Baualtersklasse nicht überschreiten.

Bei 18 bis 22 Punkten zählt stattdessen die Klasse des Modernisierungsjahrs, vermindert um fünf Prozent. Überschneidende Ausstattungs- und Modernisierungsmerkmale dürfen nicht doppelt bewertet werden.

Wie ist die ausgegebene Spanne zu lesen?

Alle Zu- und Abschläge beziehen sich auf den Mittelwert. Die veröffentlichte Grundspanne bleibt unverändert, weil sie nach der Quelle im Einzelfall über- oder unterschritten werden kann. Weder ein Ergebnis innerhalb noch außerhalb dieser Spanne entscheidet allein über die rechtliche Zulässigkeit einer konkreten Miete oder Mieterhöhung.

Quelle: Qualifizierter Mietspiegel der Gemeinde Havixbeck, Stand 1. Dezember 2024.