Heidelberger Mietspiegelrechner

Mietspiegel Heidelberg 2025: Wie werden Lagetyp und Ausstattung verrechnet?

Der Mietspiegel Heidelberg 2025 ordnet eine Wohnung nach Wohnfläche und Baualter ein und ergänzt prozentuale Zu- und Abschläge. Der Rechner verarbeitet Tabellenwerte für nicht preisgebundene Wohnungen von 20 bis 160 Quadratmetern. Gemeint ist die Nettokaltmiete für leeren Wohnraum ohne Betriebs- und Nebenkosten.

Ist der Heidelberger Mietspiegel qualifiziert?

Ja, die Interessenvertretungen von Vermietern und Mietern haben ihn als qualifizierten Mietspiegel nach § 558d BGB anerkannt. Die Ausgabe ist eine Indexfortschreibung des 2023 neu erstellten Mietspiegels und gilt vom 1. Oktober 2025 bis 30. September 2027. Die durchschnittliche Fortschreibung beträgt 4,37 Prozent.

Nicht erfasst sind unter anderem preisgebundene Wohnungen, einzeln vermietete Zimmer, Heime und bestimmte Wohnungen in Sanierungsgebieten mit Modernisierungsvereinbarung und Mietpreisstaffelung. Voraussetzung ist außerdem, dass die Basismietpreistabelle für Wohnfläche und Baualter einen Wert enthält.

Wie findet der Rechner die Basismiete?

Die Tabelle enthält 116 Flächenzeilen und zwölf Baualtersklassen, insgesamt genau 1.392 Werte. Für 80 Quadratmeter und Baujahr 1965 beträgt die Basismiete 8,15 Euro je Quadratmeter. Die jüngste Klasse umfasst Gebäude, die von 2020 bis März 2023 fertiggestellt wurden.

Alle bezifferten Merkmale werden als Prozentpunkte addiert. Eine Standard-Einbauküche bringt +5 Prozent, eine umfangreiche +9 Prozent. Hochwertiger Boden erhält +4 Prozent, fehlender Vermieterboden −3 Prozent. Modernisierungswerte hängen vom Baujahr und Umfang ab; Vollsanierung, Teilmaßnahmen und fehlende Modernisierung schließen einander aus.

Welche Rolle spielen Sanitär und Lagetyp?

Elf Sanitärmerkmale werden zuerst in Punkte übersetzt. Weniger als ein Punkt führt zu −3 Prozent, ein bis drei Punkte bleiben neutral, ab vier Punkten folgen +6 Prozent. Gegensätzliche Angaben wie Tageslichtbad und fensterlose Lüftungsanlage dürfen nicht gleichzeitig zählen.

Die Basistabelle gilt für Lagetyp 5. Die übrigen Typen bringen +5, +11, +18 oder +21 Prozent. Das veröffentlichte Verzeichnis beziehungsweise die Adresse hilft bei der Zuordnung. Ist eine Anschrift nicht erfasst, darf der Rechner keinen Lagetyp erraten.

Wie wird die Heidelberger Spanne berechnet?

Die Zweidrittelspanne beträgt ±24 Prozent. Im amtlichen Beispiel führen 80 Quadratmeter, Baujahr 1965, Lagetyp 3, Standard-Einbauküche und gehobene Sanitärausstattung zu +22 Prozent. Der Zuschlag von 1,793 Euro wird auf 1,79 Euro gerundet. So entstehen 9,94 Euro je Quadratmeter und 795,20 Euro monatlich; die Monatsspanne reicht von 604,35 bis 986,05 Euro.

Die Spanne zeigt statistische Streuung und keine automatische Rechtmäßigkeitsgrenze. Für einen Wert ober- oder unterhalb des Mittelwerts müssen konkrete Wohnwertmerkmale sprechen. Fristen, Kappungsgrenze und Begründung eines Mieterhöhungsverlangens bleiben unabhängig davon zu prüfen.

Quelle: Qualifizierter Mietspiegel Heidelberg 2025, zweite Auflage.