Herzogenauracher Mietspiegelrechner

Mietspiegel Herzogenaurach 2026: Wie entsteht die ortsübliche Vergleichsmiete?

Der Mietspiegel Herzogenaurach 2026 verbindet eine wohnflächenabhängige Basis-Nettokaltmiete mit festen Eurobeträgen. Baujahr, Gemeindeteil, Wohnungsart, Ausstattung und Außenwanddämmung erhöhen oder mindern den Wert. Der Mietspiegelrechner ordnet außerdem die veröffentlichte Wohnlage adressbezogen zu. Vergleichen Sie das Ergebnis mit Ihrer Nettokaltmiete: Betriebskosten, etwa für Heizung und Wasser, gehören nicht dazu.

Was gilt seit Oktober 2026 in Herzogenaurach?

Seit dem 1. Oktober 2026 ersetzt die qualifizierte Fortschreibung 2026 den Mietspiegel 2024. Herausgeberin ist die Stadt Herzogenaurach; das ALP Institut erstellte die Fortschreibung. Stadtrat und Interessenvertretungen der Mietenden und Vermietenden erkannten sie als qualifizierten Mietspiegel nach § 558d BGB an.

Grundlage bleibt die Erhebung zum 1. März 2024. Für den Fortschreibungsstichtag 1. März 2026 wurden die Geldbeträge anhand des Verbraucherpreisindex um 5,0 Prozent angepasst. Rechenweg und Merkmalskatalog bleiben erhalten. Maßgeblich sind die neu veröffentlichten, auf Cent gerundeten Einzelwerte.

Der qualifizierte Bereich umfasst freifinanzierte Mietwohnungen und vermietete Häuser von 30 bis 150 Quadratmetern. Für kleinere oder größere Wohnungen nennt die Broschüre nur eine Orientierung an den Randklassen. Wohnungen ohne Bad oder WC, preisgebundener Wohnraum, Wohnheime und nur vorübergehend vermietete Wohnungen gehören nicht in die unmittelbare Berechnung.

Wie führen Fläche und Merkmale zum Mittelwert?

Der Mittelwert entsteht aus der wohnflächenabhängigen Basismiete und der Summe passender Zu- und Abschläge. Die Basistabelle enthält 121 Werte von 30 bis 150 Quadratmetern. Für die Auswahl wird die Fläche kaufmännisch auf ganze Quadratmeter gerundet. Die Monatsmiete ergibt sich anschließend aus dem Quadratmeterwert und der tatsächlichen Wohnfläche.

Das amtliche Beispiel betrifft 54 Quadratmeter, Baujahr 1980 und ein Durchgangszimmer bei neutralem Lagewert. Zur Basis von 9,20 Euro kommen +0,44 Euro für das Baujahr und −0,36 Euro für das Durchgangszimmer. Daraus folgen 9,28 Euro je Quadratmeter beziehungsweise 501,12 Euro im Monat.

Die jüngste Baujahresklasse endet weiterhin bei 2024. Für 2025 oder 2026 fertiggestellte Wohnungen enthält die Tabelle keine eigene Klasse. Ein neues Bad verändert das Baujahr nicht; bei späterem Dachgeschossausbau zählt dagegen das Ausbaujahr.

Warum kann die genaue Adresse den Wert verändern?

Das amtliche Wohnlageverzeichnis weist Zuschläge und Abschläge nach Straße und teilweise nach Hausnummer aus. Herzobase bringt +0,92 Euro je Quadratmeter. Haundorf und Beutelsdorf führen zu −0,78 Euro, Niederndorf zu −0,55 Euro. Für Zweifelsheim, Höfen, Steinbach und Burgstall gelten −0,75 Euro. Bei Hausnummernintervallen zählt jeweils die gerade oder ungerade Straßenseite.

Fehlen Balkon, Terrasse und Loggia mit Platz für Tisch und Stühle, beträgt der Abschlag 0,43 Euro. Ein allein genutzter Garten zählt +1,12 Euro. Eine ab 2002 ausgeführte Außenwanddämmung bringt +0,63 Euro, ausschließlich bei vor 2002 errichteten Gebäuden. Selbst geschaffene Mieterausstattung zählt nicht, wenn der Vermieter die Kosten nicht erstattet hat.

Wie unterscheidet sich die Herzogenauracher Spanne?

Sie wird mit festen Beträgen auf den Mittelwert angewandt: −1,26 Euro und +1,18 Euro je Quadratmeter. Im Beispiel reicht die Zweidrittelspanne deshalb von 8,02 bis 10,46 Euro je Quadratmeter. Sie beschreibt die Streuung vergleichbarer Mieten. Nicht erfasste Sondermerkmale oder abweichende Merkmalsqualitäten können eine Einordnung innerhalb der Spanne begründen. Ob eine konkrete Miete oder Mieterhöhung zulässig ist, entscheidet der Spannenwert allein nicht.

Quellen: Qualifizierter Mietspiegel für die Stadt Herzogenaurach 2026; Dokumentation zum Mietspiegel Herzogenaurach 2026, Oktober 2026.