Herzogenrather Mietspiegelrechner
Mietspiegel 2026/2027 · gültig 01.01.2026–31.12.2027
1. Grundangaben und Geltungsbereich
Die Tabelle gilt für nicht preisgebundene Wohnungen im Stadtgebiet Herzogenrath mit Bad beziehungsweise Dusche und Heizung. Für Eigenheime von 80 bis 120 m² enthält der Mietspiegel eine besondere sinngemäße Orientierung.
2. Baualtersgruppe und Modernisierung
Bei Teilmodernisierung ordnet der Rechner vorsichtig nur die nächsthöhere Baualtersgruppe zu. Eine weitergehende Einordnung ist aus den veröffentlichten Kriterien nicht eindeutig ableitbar. Der alternativ erwähnte Modernisierungszuschlag von bis zu 8 % der aufgewendeten Kosten pro Jahr ist mangels Kosteneingabe nicht Bestandteil dieser Vergleichsmietberechnung.
3. Wohnlage
Einfache Wohnlage: erhebliche Beeinträchtigungen, etwa durch Gewerbe, starken Verkehr, Staub oder Gerüche, fehlende Grünflächen, wenig Licht oder schwache Verkehrs- und Versorgungsanbindung.
Mittlere Wohnlage: Wohngegend ohne größere Vor- oder Nachteile beziehungsweise Wohn- oder Geschäftsstraße mit Durchgangsverkehr; übliche Anbindung und Versorgung meist in fünf bis zehn Minuten zu Fuß.
Gute Wohnlage: bevorzugtes, ruhiges und durchgrüntes Quartier mit aufgelockerter Bebauung, überwiegend Anliegerverkehr, guter Infrastruktur sowie gut erreichbaren öffentlichen Einrichtungen.
4. Wohnungsgröße und Eigenheim
Bei Eigenheimen entfällt der Großwohnungsabschlag; Garten und Nutzflächen sind mit dem Zuschlag abgegolten. Garage, Carport und Stellplatz bleiben gesondert zu betrachten. Der Zuschlag ist anhand des Einzelfalls zu wählen.
5. Einordnung innerhalb der Mietspanne
Wertsteigernde Beispiele
Wertmindernde Beispiele
Der Mietspiegel beziffert die Wirkung einzelner Merkmale nicht. Die Auswahl dokumentiert daher nur die Einzelfallabwägung; den Rechenwert bestimmt ausschließlich die gewählte Spannenposition.
Ergebnis: Orientierung zur ortsüblichen Vergleichsmiete
Hinweise: Der Rechner ermittelt die durchschnittliche Nettokaltmiete ohne Betriebs- und Nebenkosten nach dem Berechnungsschema des Mietspiegels der Stadt Herzogenrath. Da der Mietspiegel nur Mietspannen veröffentlicht, ist die angezeigte Spannenmitte eine rein rechnerische Orientierung.
Der Großwohnungsabschlag wird gemäß Mietspiegel nur auf den über 90 m² hinausgehenden Flächenanteil angewandt. Prozentwerte und Zwischenergebnisse rechnet der Rechner intern ungerundet; angezeigt werden auf Cent gerundete Werte. Schönheitsreparaturen und Betriebskosten sind nicht enthalten.
Alle Angaben ohne Gewähr; maßgeblich ist der Mietspiegel Herzogenrath 2026/2027.
Mietspiegel Herzogenrath 2026/2027: Wie lesen Sie die Mietspanne?
Der Mietspiegel Herzogenrath 2026/2027 verbindet Baujahr und Wohnlage mit einer veröffentlichten Spanne. Wohnfläche, Modernisierung und eine mögliche Eigenheimnutzung verändern die weitere Einordnung. Weil die Tabelle keinen Mittelwert nennt, kennzeichnet der Rechner seine arithmetische Spannenmitte ausdrücklich als rechnerische Orientierung.
Ist der Herzogenrather Mietspiegel qualifiziert?
Die Broschüre weist keinen qualifizierten Status nach § 558d BGB aus und ist daher als einfacher Mietspiegel einzuordnen. Erstellt wurde sie von drei Mieter- und Eigentümervereinen unter Mitwirkung der Stadt. Ihre Laufzeit beginnt am 1. Januar 2026 und endet am Jahresende 2027; erfasst wird nicht preisgebundener Wohnraum im Stadtgebiet.
Die Werte sind Nettokaltmieten. Betriebskosten und Kosten für Schönheitsreparaturen sind nicht enthalten. Gewerbliche Räume und preisgebundener Wohnraum liegen außerhalb des Anwendungsbereichs.
Wie ist die Grundtabelle aufgebaut?
Sechs Baualtersgruppen reichen von Gebäuden bis 1970 bis zu Wohnungen aus den Jahren 2011 bis 2020. Für jede Gruppe unterscheidet die Tabelle einfache, mittlere und gute Wohnlage. Daraus entstehen 18 Spannen, jeweils für Wohnungen mit Bad oder Dusche und Heizung.
Bei 75 Quadratmetern, Baujahr 1995 und mittlerer Lage beträgt die veröffentlichte Spanne beispielsweise 6,70 bis 8,80 Euro pro Quadratmeter. Die rechnerische Mitte liegt bei 7,75 Euro. Wohnungen ab 2021 sind mangels Daten nicht erfasst; der Rechner überträgt deshalb nicht einfach die jüngste Klasse.
Wie wirkt sich die Wohnfläche aus?
Kleine Wohnungen erhalten nach der veröffentlichten Staffel 10, 20 oder 30 Prozent Zuschlag. Bei mehr als 90 Quadratmetern gelten Abschläge von 10 bis 30 Prozent. Eine wichtige Besonderheit: Der Großwohnungsabschlag betrifft nur den Flächenanteil oberhalb von 90 Quadratmetern. Bei 105 Quadratmetern werden daher 90 Quadratmeter zum vollen Wert und lediglich 15 Quadratmeter mit 20 Prozent Abschlag gerechnet.
Was ändern Modernisierung und Eigenheimnutzung?
Teilmodernisierungen verlangen mindestens drei der genannten Maßnahmen und führen in die nächsthöhere Baualtersgruppe. Eine Vollmodernisierung kann bei erfüllten Voraussetzungen eine höhere Gruppe bis maximal 2011 bis 2020 rechtfertigen. Die alternativ erwähnte kostenbezogene Modernisierungserhöhung ist eine eigene Berechnung und steckt nicht im Tabellenwert.
Für vermietete Eigenheime zwischen 80 und 120 Quadratmetern gelten die Tabellenwerte sinngemäß. Bis zu 15 Prozent Zuschlag sind möglich; ein Großwohnungsabschlag entfällt. Gartennutzung und bestimmte Nutzflächen sind dann bereits mit dem Zuschlag abgegolten, Garagen oder Stellplätze dagegen nicht.
Wie ordnen Sie das Rechnerergebnis ein?
Das Ergebnis bleibt eine wohnungsbezogene Orientierung innerhalb der veröffentlichten Regeln. Wertsteigernde und wertmindernde Ausstattungsmerkmale können die Position in der Spanne beeinflussen, erhalten aber ohne bezifferte Vorgabe keinen erfundenen Einzelbetrag. Eine Mietspanne ersetzt weder die Prüfung des konkreten Objekts noch die rechtlichen Voraussetzungen einer Mieterhöhung.
Quelle: Mietspiegel Herzogenrath 2026/2027 für nicht preisgebundene Wohnungen.
Die Informationen auf unserer Website dienen ausschließlich zu Informationszwecken. Sie ersetzen keine rechtliche Beratung, die auf Ihre individuelle Situation zugeschnitten ist. Bitte beachten Sie auch, dass sich die Rechtslage durch neue Gesetze und Urteile jederzeit ändern kann.
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