Reeser Mietspiegelrechner
Richtlinien für die Miete des nicht preisgebundenen Wohnraumes im Bereich der Stadt Rees · Stand 01.11.2025
1. Wohnung und Baujahresgruppe
Die Größe der Wohnung bestimmt sich nach den zum Wohnen bestimmten Räumen ohne Zusatzräume wie Keller, Boden, Waschküche und Garage; maßgeblich ist die Wohnflächenverordnung. Die Tabellenwerte sind monatliche Nettomieten je m² ohne Betriebs- und Nebenkosten. Der Mietspiegel stellt für die Sanierungseinstufung ausdrücklich strenge Anforderungen.
Mindeststandard der Gruppe I
Die Baujahresgruppe I erfasst alle bis einschließlich 1989 errichteten Gebäude. Als Mindeststandard unterstellt der Mietspiegel Modernisierungen, die bis maximal 1989 durchgeführt wurden:
- Fenster mit Isolierverglasung
- Zentralheizung
- Warmwasserversorgung
- abgeschlossene Wohnung
- Bad und WC in der Wohnung
- Dachflächen- oder Speicherdämmung
- Kellerdämmung
Definition der Tabellenwerte
Die Richtwerte beziehen sich auf Wohnungen mit normaler Wohnlage und mit normaler, baujahrestypischer Ausstattung als abgeschlossene Wohnung mit Bad, WC und Zentralheizung. Abweichungen hiervon können durch Zu- oder Abschläge nach den Abschnitten D und E ausgeglichen werden.
Die Tabelle enthält Mietrichtwerte je m² Wohnfläche monatlich. Sie stellen Durchschnittswerte dar und keine Mietspannen.
2. Wohnlage
I · einfache Wohnlage
Wohnungen in Außerortslagen und Außenbereichen mit längeren Anfahrtswegen zu öffentlichen Einrichtungen und Wohnungen, die durch außergewöhnliche Beeinträchtigungen von Lärm und sonstigen Immissionen gekennzeichnet sind.
II · normale Wohnlage
Die meisten Wohnungen innerhalb des Stadtgebietes liegen in normalen Wohnlagen. Solche Wohngebiete weisen keine außergewöhnlichen Beeinträchtigungen durch Lärm oder Geruch auf. Bei starkem Verkehrsaufkommen müssen genügend Freiräume vorhanden sein, die diesen Nachteil ausgleichen.
III · gute Wohnlage
Die guten Wohnlagen sind charakterisiert durch ruhige, weitgehend abgeschlossene Wohngebiete mit guter Anbindung an die Infrastruktur und in der Nähe von Grün- und Waldflächen gelegen.
Wohnungslage im Gebäude
Kellergeschoss-, Dachgeschoss- und Vollgeschosswohnungen ab dem 3. Obergeschoss können einen etwas geringeren Mietpreis haben als Wohnungen im Erd-, im 1. und 2. Obergeschoss. Bei einem mehrgeschossigen Gebäude mit Fahrstuhl ergibt sich eine andere Beurteilung. Der Mietspiegel beziffert dafür keinen Prozentwert; der Rechner verändert den Richtwert deshalb nicht.
3. Gebäudeart und Garten
Einfamilienhaus und freistehendes Einfamilienhaus sind alternative Einordnungen und werden nicht kumuliert. Die genaue Einordnung innerhalb der veröffentlichten Bandbreiten bleibt eine Bewertung des Einzelfalls.
4. Energetischer Standard und weitere Ausstattung
Der Effizienzhauszuschlag ist nur für die Baujahresgruppen I bis III veröffentlicht. In den Gruppen IV und V nennt der Mietspiegel ausschließlich für ein Passivhaus einen festen Zuschlag von 10 %. Nicht anwendbare Merkmale werden automatisch gesperrt.
5. Abschläge bei Abweichungen vom Standard
Die Richtwerte setzen eine abgeschlossene, baujahrestypisch ausgestattete Wohnung in normaler Wohnlage mit Bad, WC und Zentralheizung voraus.
Zu einer guten Grundrissgestaltung gehört, dass es sich um eine abgeschlossene Wohneinheit handelt, dass die Räume von einer zentralen Stelle aus möglichst kurzwegig zu erreichen sind, dass die Wohn- und Aufenthaltsräume ausreichend Stellflächen haben und dass die Fläche der Wohnräume in einem angemessenen Verhältnis zu den Nebenräumen steht. Belüftung, Belichtung und Gebäudezustand sind weitere Bewertungsmerkmale, für die der Mietspiegel keinen eigenen Prozentwert veröffentlicht.
Ergebnis: ortsübliche Vergleichsmiete (Nettokaltmiete)
Hinweise: Der Rechner ermittelt die durchschnittliche Nettokaltmiete ohne Betriebs- und Nebenkosten nach dem Berechnungsschema des Mietspiegels der Stadt Rees. Ausgangspunkt ist der veröffentlichte Mietrichtwert der passenden Baujahres- und Wohnflächengruppe; die bezifferten Zu- und Abschläge werden in Prozentpunkten addiert und gemeinsam auf diesen Richtwert angewandt.
Der Mietspiegel dient als Richtlinie zur Ermittlung ortsüblicher Mieten und bietet den Mietparteien eine Orientierungsmöglichkeit, um in eigener Verantwortung die Miethöhe je nach Lage, Ausstattung, Grundriss, Wohnfläche und Zustand der Wohnung und des Gebäudes zu vereinbaren. Die Tabellenwerte sind Durchschnittswerte und keine Mietspannen. Für die gute Wohnlage veröffentlicht der Mietspiegel nur in den Baujahresgruppen I und II einen Zuschlag; für die Gruppen III bis V, für die Wohnungslage im Gebäude sowie für Belüftung, Belichtung und Gebäudezustand nennt er keinen Prozentwert. Diese Merkmale bleiben Bewertungen des Einzelfalls und werden vom Rechner nicht beziffert.
Durch die Zuschläge bei den Baujahresgruppen I bis IV darf sich insgesamt keine höhere Miete ergeben als in der Baujahresgruppe V; der Rechner begrenzt das Ergebnis entsprechend und weist die Begrenzung offen aus. Die angegebenen Mieten sind Nettomieten ohne Betriebs- und Nebenkosten, die nach der Betriebskostenverordnung gesondert umzulegen sind. Der Mietspiegel soll alle zwei Jahre fortgeschrieben werden; sofern sich die beteiligten Interessenvertretungen nicht über die Höhe einigen, soll die Fortschreibung in Anlehnung an den Verbraucherpreisindex für Wohnungsmieten vorgenommen werden.
Alle Angaben ohne Gewähr; maßgeblich ist der Mietspiegel für die Stadt Rees, Stand 01.11.2025, herausgegeben vom Bürgermeister der Stadt Rees unter Mitwirkung des Haus- und Grundbesitzervereins Kreis Kleve e. V., des Mietervereins Wesel-Bocholt-Kleve und Umgebung e. V. sowie des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Kreis Kleve.
Mietspiegel Rees 2025: Wie werden Richtwert, Merkmale und Kappung berechnet?
Der Mietspiegel Rees 2025 verbindet einen Tabellenrichtwert mit prozentualen Zu- und Abschlägen. Baujahr und Wohnfläche bestimmen die Ausgangszahl. Gebäudeart, energetische Qualität, Lage und Ausstattung können sie verändern. Eine besondere Kappungsregel begrenzt das Ergebnis älterer Baujahresgruppen.
Welche rechtliche Einordnung nennt der Reeser Mietspiegel?
Die Ausgabe mit Stand 1. November 2025 bezeichnet sich als Richtlinie zur Ermittlung ortsüblicher Mieten. Sie weist keinen ausdrücklichen Status als einfacher oder qualifizierter Mietspiegel nach §§ 558c oder 558d BGB aus. Herausgeber ist der Bürgermeister der Stadt Rees; beteiligt waren Stadtverwaltung, Mieter- und Vermietervertretung sowie der Gutachterausschuss des Kreises Kleve.
Erfasst ist nicht preisgebundener Wohnraum im Stadtgebiet. Die Richtwerte setzen eine normale Wohnlage und eine baujahrestypische, abgeschlossene Wohnung mit Bad, WC und Zentralheizung voraus. Betriebs- und Nebenkosten gehören nicht zur Nettomiete.
Wie ist die Tabelle aufgebaut?
Fünf Baujahresgruppen treffen auf vier Wohnflächengruppen. Daraus entstehen 20 feste Richtwerte ohne eigene Mietspanne. Für 75 Quadratmeter und Baujahr 1995 beträgt der Ausgangswert beispielsweise 6,60 Euro pro Quadratmeter. Die erste Größenklasse gilt für Wohnungen bis 55 Quadratmeter und besitzt keine veröffentlichte Untergrenze.
Für Gebäude bis einschließlich 1989 setzt Gruppe I bereits einen bestimmten Modernisierungsstand voraus. Dazu gehören unter anderem Isolierverglasung, Zentralheizung, Warmwasser, Bad und WC in der Wohnung sowie Dach- und Kellerdämmung.
Welche Prozente können den Wert verändern?
Veröffentlichte Zuschläge gibt es unter anderem für Einfamilienhäuser, Eigennutzung eines Gartens, bestimmte Effizienzstandards, Wärmepumpe, Rheinblick, Kellerraum, Fahrstuhl und Etagenheizung. Abschläge betreffen etwa fehlende Isolierverglasung, Zentralheizung, Warmwasser oder Dämmung sowie ungünstigen Grundriss und einfache Wohnlage.
Viele Ansätze sind Bandbreiten. So erhält ein freistehendes Einfamilienhaus 15 bis 25 Prozent. Der konkrete Wert verlangt eine Einzelfallbewertung und darf nicht ohne Begründung stets am oberen Ende liegen.
Wann greift die Kappungsregel?
Zuschläge dürfen den Richtwert der Baujahresgruppen I bis IV höchstens bis zum Wert der Gruppe V derselben Wohnflächengruppe anheben. Der Rechner zeigt die Begrenzung gesondert. Bei kompletter Sanierung mit neuer Dämmung, Elektroinstallation, Bädern und Heizung können Gebäude der Gruppen I oder II stattdessen streng geprüft in Gruppe IV eingeordnet werden.
Was bleibt außerhalb der Rechnung?
Wohnungslage im Gebäude, Belüftung, Belichtung und allgemeiner Gebäudezustand sind nicht mit festen Prozenten bewertet. Auch für eine gute Wohnlage der Gruppen III bis V nennt die Reeser Ausgabe keinen Zuschlag. Der Rechner erfindet dafür keinen Wert. Das Ergebnis bleibt eine Orientierung und entscheidet nicht automatisch über die Zulässigkeit einer konkreten Miete.
Abweichungen müssen deshalb anhand der tatsächlich vorhandenen Merkmale begründet und zwischen den Mietparteien nachvollziehbar eingeordnet werden.
Quelle: Mietspiegel für die Stadt Rees, Stand 1. November 2025.
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