Ulmer Mietspiegelrechner

Mietspiegel Ulm 2025: Wie werden Ausstattung und Adresse berücksichtigt?

Der Mietspiegel Ulm 2025 verbindet eine Basismiete nach Wohnfläche und Baujahr mit Prozentpunkten für Modernisierung, Ausstattung, Sanitär und Lage. Der gemeinsam mit Neu-Ulm erstellte Mietspiegel besitzt für Ulm ein eigenes amtliches Anschriftenverzeichnis. Berechnet wird die monatliche Nettokaltmiete.

Ist der Ulmer Mietspiegel qualifiziert?

Ja, die Ausgabe ist ein gemeinsam anerkannter qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB. Sie schreibt den 2023 wissenschaftlich erstellten Mietspiegel per Verbraucherpreisindex um 4,55 Prozent fort. Der Geltungszeitraum reicht vom 12. November 2025 bis 11. November 2027.

Erfasst sind nicht preisgebundene Wohnungen im Ulmer Stadtgebiet, auch Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften und Reihenhäuser. Die Basistabelle reicht von 25 bis 160 Quadratmetern und bis zum Baujahr 2023. Wohnheime, preisgebundener, möblierter, gewerblicher oder nur sehr kurzzeitig vermieteter Wohnraum fällt unter anderem nicht unmittelbar darunter.

Wie entsteht die Basismiete?

Acht Größen- und zehn Baualtersklassen ergeben 80 Basismieten. Für 75 bis unter 90 Quadratmeter reichen die Beispielwerte von 8,50 Euro bei Gebäuden bis 1918 bis 10,75 Euro bei Baujahren 2020 bis 2023. Danach werden alle anwendbaren Prozentwerte saldiert.

Eine Standard-Einbauküche bringt +4 Prozent, eine gehobene Küche +8 Prozent. Balkon, Fußbodenheizung und barrierearme Ausführung können ebenfalls erhöhen. Ein alter, nicht modernisierter einfacher Bodenbelag senkt den Wert um 8 Prozent. Nur vom Vermieter bereitgestellte Merkmale zählen.

Wann zählen Modernisierung und Wohnlage?

Bei Baujahren vor 1990 kann eine Voll- oder Kernsanierung seit 2000 +8 Prozent ergeben. Teilmodernisierungen erreichen abhängig von der Zahl der Maßnahmen +2, +4 oder +6 Prozent. Voll-, Teil- und fehlende Modernisierung schließen sich aus. Ab Baujahr 1990 bleibt der Modernisierungsabschnitt gesperrt.

Die Anschrift bestimmt eine Versorgungszone von neutral bis −10 Prozent sowie fünf Entfernungsmerkmale mit jeweils +1 Prozent. Die amtliche Straßenliste enthält zwei widersprüchliche Anschriften. Dort setzt der Rechner bewusst keine Lagewerte. Auch bei unbekannten Adressen darf keine Zuordnung geraten werden.

Wie werden Ergebnis und Spanne gerundet?

Der prozentuale Eurobetrag wird zuerst auf Cent gerundet und anschließend zur Basismiete addiert. Im amtlichen Beispiel ergeben 80 Quadratmeter, Baujahr 1990, 9,25 Euro Basis und +13 Prozent einen gerundeten Zuschlag von 1,20 Euro. Der Mittelwert liegt damit bei 10,45 Euro je Quadratmeter.

Die Zweidrittelspanne beträgt ±19 Prozent und wird aus dem gerundeten Mittelwert berechnet. Monatswerte entstehen aus den angezeigten Quadratmeterbeträgen. Die Spanne bildet nicht erklärte Marktunterschiede ab, ist aber keine automatische Rechtmäßigkeitsgrenze. Eine Abweichung vom Mittelwert braucht nachvollziehbare Wohnwertgründe; gesetzliche Anforderungen an eine Mieterhöhung gelten zusätzlich.

Quellen: Qualifizierter Mietspiegel Ulm/Neu-Ulm 2025 und Straßenliste Ulm mit Geodaten 2025.